06.12.2013
Ruhrgebiet bietet für Investoren attraktive Büro- und Logistikstandorte
Das Ruhrgebiet ist mit fünf Millionen Einwohnern der größte Ballungsraum Deutschlands, steht aber bei nationalen und internationalen Immobilieninvestoren im Schatten. Eine heute der Öffentlichkeit vorgestellte Studie der IPD Investment Property Databank GmbH im Auftrag der Kölbl Kruse GmbH und der RAG Montan Immobilien GmbH widerlegt: Europas drittgrößte Metropole braucht das Licht der A- und B-Standorte in Deutschland nicht zu scheuen dank seiner attraktiven Büro- und Logistikstandorte.
Das Ruhrgebiet bietet einen einzigartigen Zugang zum europäischen Markt: in drei Stunden Fahrzeit sind über die Straße mehr als 60 Millionen Menschen zu erreichen, mit fünf Universitäten, 15 Fachhochschulen und einer Kunsthochschule zwischen Hamm und Duisburg ist hier die dichteste Hochschullandschaft Europas. Mit 200 Museen, 100 Kulturzentren, 120 Theatern, 100 Konzertstätten, 250 Festivals und 3.500 Industriedenkmälern besitzt die Region das dichteste Kulturnetzwerk Europas, aber auch die längste Indoor Kartbahn und eine der längsten Skihallen der Welt.
„Das Ruhrgebiet findet im Markt für Büroimmobilien Anschluss an die A-Standorte. Bei einigen Marktparametern kann die Region mit den Märkten Köln, Stuttgart und Düsseldorf in eine Kategorie eingeordnet werden und bietet sogar eine bessere Performance als Berlin und Frankfurt“, so Stephan Kölbl und Dr. Marcus Kruse vom Immobilien-Projektentwickler Kölbl Kruse GmbH aus Essen. „Das Ruhrgebiet gilt aufgrund seiner zentralen Lage und der hohen Bevölkerungsdichte als einer der wichtigsten und attraktivsten Standorte für Logistik in Deutschland. Mit Europas engmaschigstem Straßennetz, dem größten Eisenbahnkomplex und dem dichtesten Kanal- und Hafensystem des Kontinents kann die Region selbstbewußt im Sektor Logistik in einer Liga mit den anderen großen Wirtschaftsräumen spielen“, ergänzt Prof. Dr. Hans-Peter Noll, Vorsitzender der Geschäftsführung der RAG Montan Immobilien GmbH aus Essen.
Die Studie der IPD Investment Property Databank GmbH untersucht die Performance von Immobilieninvestments im Ruhrgebiet im Kontext des deutschen Gesamtmarktes sowie der wichtigsten Immobilienstandorte. Auf Grundlage von Einzelobjektdaten institutioneller Investoren berechnet IPD die Gesamtperformance (Total Return) verschiedener Regionen und Nutzungsarten. Der Total Return setzt sich aus den Komponenten Netto-Cashflow- und Wertänderungsrendite zusammen.
Im Betrachtungszeitraum 2003-2012 erzielten Investments im Ruhrgebiet mit 3,1% einen leicht höheren Total Return als Anlagen in Deutschland (3,0%) – und dies bei einer geringeren Volatilität als der Gesamtmarkt. Mit Blick auf die einzelnen Nutzungsarten zeichnet sich das Ruhrgebiet durch eine signifikante Outperformance in den Sektoren Büro (70 Basispunkte p.a.) und Logistik (60 Basispunkte p.a.) aus, während für die Sektoren Handel und Wohnen eine unterdurchschnittliche Performance festzustellen ist. Kernfrage ist jedoch, wie die Region Ruhr im Vergleich zu den Hauptimmobilienmärkten, den Wettbewerbern um institutionelle Investoren, abschneidet.
Der Büromarkt Ruhr ordnet sich seitens der Performance ins Mittelfeld der A-Standorte ein. Zwar lag der annualisierte Total Return auf 10 Jahre mit 2,7% p.a. leicht unter den Werten für Hamburg, München oder Düsseldorf, aber deutlich vor den Märkten Berlin und Frankfurt, die über 2%-Punkte schlechter abgeschntten haben. Analog zum Gesamtmarkt zeigte sich der Büromarkt Ruhr weniger volatil, gerade in den Jahren der Finanzkrise. Treiber der Performance war in den letzten 10 Jahren die Netto-Cashflow-Rendite mit gut 5% p.a., womit der Durchschnitt für die Top7-Standorte (4,6%) spürbar übertroffen wurde. Allerdings waren jährliche Wertverluste von 2,2% zu tragen, wodurch die Gesamtperformance gedrückt wurde, wenngleich der Vergleich mit den A-Standorten (-2,5% p.a.) positiv ausfällt.
Werden mit Essen und Dortmund die wichtigsten Büromärkte des Ruhrgebiets herausgestellt und mit anderen B-Standorten verglichen, so ordnen sich die beiden Ruhrmetropolen in ähnlicher Weise wie die Region in eine mittlere Position ein. Während B-Städte in Süddeutschland tendenziell eine höhere Rendite ausweisen, können die Total Returns von nord- und weiteren westdeutschen Großstädten übertroffen werden.
Ein überaus positives Bild zeigt die Region Ruhr ebenfalls im Sektor Logistik, für welchen in der Untersuchung ein 5-Jahres-Zeitraum zugrunde gelegt wurde. Die Performance im Ruhrgebiet unterscheidet sich nicht wesentlich von den übrigen großen Immobilienmärkten: einem starken Einbruch in Jahr 2009 folgte eine deutliche Erholung, wobei die Region Ruhr auf Sicht von 3 Jahren Spitzenplätze erreichte. Die typischen Merkmale von Logistikmärkten zeigen sich auch im Ruhrgebiet. Die Netto-Cashflow-Rendite erreichte mit über 7% den höchsten Wert aller Nutzungsarten, allerdings verzeichnete der Sektor nicht nur in der Wirtschaftskrise, sondern im gesamten Zeitraum 2008-2012 negative jährliche Wertänderungsrenditen.
„Die Analyse der Performancedaten für den Zeitraum 2003-2012 bescheinigt dem Ruhrgebiet in den Sektoren Büro und Logistik Renditen, deren Attraktivität sich nicht vor jener der traditionellen Hauptimmobilienmärkte verstecken muss“, fasst Dr. Daniel Piazolo, Geschäftsführer der IPD Investment Property Databank GmbH, die Studie zusammen.
Hier finden Sie die Studie als PDF.
